La ciencia del negocio inmobiliario está en aprovechar la caída de los mercados y ser testigo del momento de la recuperación y apreciación de los activos.
Estados Unidos, la meca del real estate ha empezado a sucumbir tras años de ser el favorito de los inversores mundiales, debido a regulaciones en la ciudad de Miami, donde el negocio más ha florecido, pero lo cierto es que aún podés encontrar perlas con rendimientos interesantes y hoy te contamos cómo.
El declive mencionado empezó en marzo de este año, cuando la ciudad de Miami puso mano dura a los alquileres, dado que cada edificio cuenta con una regulación diferente y son pocos los que permiten las rentas por día. Nadie parecía respetar los códigos de cada emprendimiento y los alquileres a turistas eran percibidos como una plaga.
La regulación existía desde hace años, pero se empezó a implementar hace poco. Hay un público que decide alquilar el departamento por un año, pero muchos más se vuelvan a la renta para turistas, dado que la rentabilidad es superior.
Veámoslo en cifras: el ingreso promedio de estas propiedades es de 2.500 dólares por alquiler, pero si la misma propiedad se renta mensualmente sería de 3.500 dólares. Si se hace a diario alcanzaría los 7.000 dólares por mes, al ser 250 dólares diarios.
Pero como te dijimos aún hay oportunidades…
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Las perlas del real estate
Hay lugares de Argentina donde se venden pisos con balcón a 1.200 dólares el metro, pero en Estados Unidos podés conseguir la misma porción por la cuarta parte de ese valor.
Esto sucede en Detroit, que perdió 50% de la cantidad de habitantes en los últimos años debido a la reducción de puestos de trabajo.
Mariano Capellino, ceo de la asesora de inversiones INMSA, sostuvo que cuando esto sucede, la zona tiene el riesgo de que sus inmuebles caigan en forma profunda. “A su vez, esto derivó en inseguridad, altos índices de delincuencia y, por mala administración, la ciudad sufrió la bancarrota en el 2013 y se recuperó en 2014”
Esta crisis ha pasado por otras zonas estadounidenses como Atlanta, Houston o Homestead, una ciudad en el condado de Miami-Dade, en Florida, donde se podían alquilar viviendas por 350 dólares el metro cuadrado en 2011 cuando hoy superan los 1.000 dólares.
Hoy en día también sucede en otras partes del mundo como Castellón, Almeria o Cadiz, todas ciudades de España, en donde se pueden adquirir desde 400 euros por metro, debido a la crisis de empleo que han tenido en los últimos años también.
La diferencia con el país europeo es que las rentas pueden rondar los 250 euros, mientras que en Detroit, por la recuperación de puestos de trabajo y mayores ingresos, se renta a 800 dólares.
Esto incluso sucedió en Argentina en el 2002, cuando podían adquirirse viviendas en el Gran Buenos Aires a menos de 500 dólares el metro.
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Las claves del negocio
Según Capellino, esta es la ciencia del real estate: aprovechar la caída de los mercados y, apenas empiezan los primeros signos de recuperación, entrar para ser testigos de la fuerte recuperación y apreciación de los activos.
Por ende, el negocio del real estate trata del timing en lugar de location. Para acceder a esas perlas ocultas, hay operadores inmobiliarios en el mercado que analizan cuidadosamente en qué barios comprar.
Para comprar se recurre a las inmobiliarias de franquicias nacionales. Si se mira la historia reciente en este tipo de activos, las apreciaciones superan el 15% anual, dado que parte de un piso muy bajo cercano al 20% del valor que tenían en 2005.
Lo interesante es que a esto se le puede sumar el ingreso por alquiler, que puede llegar a ser superior al 20% anual en los próximos 5 años, dado el bajo valor de los inmuebles.
Pero ¡tené cuidado!
En un mercado revuelto, hay quienes compran casa a 15.000 dólares en zonas marginales, invierten otros 5.000 dólares en arreglos y venden a extranjeros que desconocen la situación en 70.000 dólares.
También hay formas alternativas de invertir en real estate en las que podés entrar con un capital menor.
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Invertir en real estate
Al método se le conoce como Real Estate Investment Trust (REIT), un activo financiero que cotiza de la misma forma que una acción, permitiendo al inversor tener una exposición al sector de Bienes Raíces de la economía estadounidense.
De este modo, si compramos acciones de un REIT, invertimos en forma indirecta en casas, departamentos, hoteles o edificios de oficina.}
REITS: ¿algo aconsejable?
Al cotizar como una acción, podemos comprar y vender nuestra participación en cualquier momento. Además, están exentos de impuestos federales y, por si fuera poco, para mantenerse esa ventaja, debe distribuir 90% de sus ganancias anuales en forma de dividendos entre los accionistas.
Probablemente no habías invertido en propiedades por no tener que lidiar con la administración del inmueble, la búsqueda de inquilinos o la falta de liquidez, pero los REIT solucionan estos inconvenientes.
En el siguiente Informe Especial te instruimos más sobre esta modalidad de inversión para que conozcas los tipos de REIT que operan en el mercado y cómo podés entrar a cada uno de ellos.
