InversorGlobal Chile
Siempre el sector inmobiliario ha sido considerado el último refugio para superar los ciclos recesivos de las economías, lo que nos plantea un serio problema cuando el debilitamiento del sistema tiene su germen en los ladrillos. Ejemplos recientes son la Crisis Subprime en Estados Unidos y el desajuste entre la oferta y la demanda de segunda vivienda en España, lo que llevó a la creación de una burbuja en el sector de la construcción.
Con estos antecedentes, el solo hecho que surja la discusión de si se está o no a una burbuja inmobiliaria en el mercado habitacional en Chile comienza a generar ruido a la industria y sus sectores asociados, como por ejemplo la banca.
En lo que respecta al mercado de oficinas, pese a que el llamado de la autoridad es a mantener la calma sin perder de vista las señales que podrían surgir, algunos operadores opinan, entre cuatro paredes, que ya estamos frente a una burbuja en el sector y que en el corto plazo no habrá quién arriende los espacios, ya que al mediano plazo se vislumbra un desajuste entre oferta/demanda.
Esta percepción coincide con un comentario típico de Marcos Kaplún, gestor de negocios inmobiliarios y CEO de Kayco International Group, quién señala que “a este ritmo terminaremos importando demanda para todo lo que se ha construido”.
NUBES EN EL HORIZONTE
Veamos las señales que obligan a considerar la opción de una burbuja. Primero, están comenzando a bajar las transacciones en la compra de viviendas nuevas y usadas en Santiago, lo que implica que si la demanda se desvía hacia las viviendas usadas habría un síntoma de burbuja.
Otra llamada de alerta ante una burbuja es el aumento de 38% que registró el precio de las viviendas en el segundo trimestre de este año, según datos de la Cámara Chilena de la Construcción. Según los expertos, esto sería una clara señal de sobrecalentamiento en la industria, ya que mientras la inflación y los salarios crecen a un dígito, el valor de las unidades habitaciones lo hace a dos.
No obstante, mientras algunos argumentan que el alza de precios sólo responde a la escasez de terrenos, la situación es un tanto más compleja. En sectores como Las Condes, los proyectos de departamentos deben competir con los desarrolladores de oficinas que buscan crear en el sector un nuevo polo corporativo.
Sin embargo, desde junio que el Banco Central ha enviado señales advirtiendo que el mercado inmobiliario está mostrando desajustes que podrían hacer sospechar la creación de una burbuja. Incluso, se espera que el Informe de Política Monetaria (IPoM) correspondiente al tercer trimestre, el instituto emisor dedique una parte de su Informe de Estabilidad Financiera al análisis de la industria inmobiliaria.
De todas formas, las certezas que se pueden decantar de este panorama son dos. La primera, las burbujas son reconocidas sólo cuando revientan. Segundo, una burbuja “a la chilena” no tendría las mismas consecuencias que en Estados Unidos o España.
Comparado con el mercado estadounidense, el sector inmobiliario chileno es cauto y no permite utilizar un crédito hipotecario para garantía de otro, configurando la casa como un pasivo. Mientras que en Estados Unidos, la vivienda se considera como un activo objeto de endeudamiento.
Por su parte, en España se generó un shock de oferta en el mercado de la segunda vivienda, donde tener casa en la playa nunca fue más barato y conveniente, y que tras la Crisis Subprime colapsó, con el añadido de un aumento descontrolado del desempleo y un contagio general a Europa.
Con estos antecedentes, si usted tenía en mente comprar una vivienda con fines de ganancias, pagando ahora a un precio “relativamente” alto para vender en un futuro a un precio mayor, deberá considerar que las señales muestran que los compradores están desistiendo de comprar a precios excesivamente altos, lo que empujaría los precios a la baja y su inversión costaría podría incluso costar menos que el crédito con la que fue financiada.
Tal vez las casas ya dejaron de ser un lugar seguro.
